在当下，这正真线年的三次人口普查数据显示，在常规意义上被认为构成上海中心城区的黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦这七个地区

　　七普数据显示，中心城区人口净流失超30万人，与郊区的人口密度比从六普的9.11:1下降至7.68:1

　　的“流失”早在1959年，《关于上海市总体规划的初步意见》中就曾提出，逐步压缩旧市区人口、控制近郊区人口

　　而当年表示要大力发展的17个卫星城，就是为了疏解市中心区的工业和人口，调整全市工业和人口布局

　　而在上海近二十年的四份五年计划中，强化郊区建设、将市中心的人口搬迁到城市外围这件事，也一次不落地被提及

　　上海规划资源数据显示必一体育官网在线，截至2022年，上海中心城区共征收、拆除超过1000万平方米房屋，受益居民40多万户

　　其中有近一半位于杨浦。而从2012-2021年的数据来看，近年来杨浦正在加大旧改拆迁的力度

　　上海很少披露关于拆迁的详细数据，我们可以从它的母命题“旧城改造”中，一窥上海旧改的绵延不断

　　2024年，这座城市将完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，而中心城区零星二级旧里以下房屋改造，预计于2025年前全面完成

　　例如我们之前写过的，与市中心老房出租给年轻人、老人搬去郊区新房居住的“趸租”政策，以及类似的一些以房养老政策但若要细究市中心人口减少的情况，也不能只看原住民的流失

　　毕竟相比于原住民数量的自然变动，上海市中心人口增长更多要靠外来人口输入和城市内部跨区域流动

　　下，核心城区的土地供应缩减，可挑选的居住产品也随之变少例如在过去三年间上海拿出的265块地中，位于核心城区的地块只有不到两成

　　原住民离开，外地人也不再大量涌入，上海市人口空间结构调整的目标正在慢慢兑现

　　从表面上看或许是拆迁的钱赶不上市区的房价，但我们发现真实的原因其实更为多样

　　2009年，为了安置市中心棚改居民，上海政府在郊区规划了宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康和浦东曹路在内的六大动迁基地

　　再看江桥。除了坐镇南北的13、14号线，板块内公共交通也四通八达，之前去踩盘时，从市中心搬过去住了八年的一位爷叔对江桥的交通表示十分满意

　　这就是1993年开通的徐家汇-锦江乐园线路，它连接起徐汇和上海郊区中最早得到关注的闵行，三年后又进一步延伸至莘庄

　　进入21世纪，随着“一城九镇”“郊区新城”概念的提出，以及上海轨交网络建设速度加快，越来越多的郊区被纳入这个系统：

　　至今上海依然在不断扩展轨道交通网络，连接郊区和市区，包括十四五规划中的17号线西延伸、机场联络线、崇明线、嘉闵线号线西延伸工程已经正式进入列车上线调试阶段，通车指日可待

　　轨交拉通，人也有了流动的可能。而随着郊区地块大量供应，上海打新人群涌入郊区，其中又有一部分人留了下来郊区人口聚集，

　　比如嘉定的南翔印象城，2023年以46亿的总销售额在上海各大商场中位列第四，超过了上海老城区内很多知名的购物中心

　　教育资源也在被源源不断地引入。例如闵行区就是出了名的教育资源丰富，尤其是七宝、莘庄和古美板块但是郊区如果只有生活便利，会带来新的问题

　　曾经，上海几乎所有产业都集中在市中心不仅包括金融、贸易，还有纺织、钢铁等制造业

　　1990年，上海开始在郊区规划和建设各类工业园区，吸引外资和高新技术企业入驻，如松江工业园区、嘉定工业园区、张江高科技园区、漕河泾开发区、紫竹高新工业园等

　　后续有研究表明，2004至2019年上海工业用地分布重心持续向东南方向偏移，远离中心城区

　　以著名的产业板块张江为例。从1992年仅有17平方公里的张江高科技园区，到如今约220平方公里的张江科学城，随着能级和产业提升，经济也一路猛涨2023年，这片占浦东面积不到7%、全市仅1%的土地，贡献了超过一万亿的经营总收入。要知道浦东新区2023年的地区生产总值是1.6万亿

　　随着郊区产业的崛起，目前其经济实力已经和市区相当。根据最新数据，2023年，上海中心城区以外区域地区生产总值超过3万亿，是中心城区的两倍

　　例如在五大新城中，嘉定以汽车产业见长，青浦有数字经济和现代物流，松江要看生物医药和工业互联网，南汇有集成电路和航空航天，奉贤则定位“东方美谷”

　　在“十四五”规划中上海明确表示，相比于依托高端制造业发展的其他区域，主城区主要推动产业升级，发展以研发办公为主的生产性服务业

　　而市中心产业的进一步迭代升级，或许将成为接下来上海经济发展的重要动力04

　　最典型的大概是2021年开放西区的张园，以及更早之前于2002年全面开业的新天地，都是动迁了原有住户、保留场地上的老建筑，发展起来的城市级商业中心

　　没有保留价值的譬如棚户区，则被拆成净地，重新规划。譬如苏河湾万象天地，就是2010年前后拆掉苏州河沿岸棚户区后新建起来的在创新之外，市中心原有商圈也在更新升级

　　例如去年对外发布“千亿商圈”三年行动计划的南京西路，今年静安寺广场升级开业，梅龙镇广场内的伊势丹百货则暂时歇业、升级改造

　　在制造业搬离后的市中心，留下了不少成片的厂房，它们在被逐步打造成文化园区和公共空间

　　最典型的就是滨江。例如在最近爆火的徐汇滨江，许多原有的工业设施被改造成包括西岸艺术中心、龙美术馆在内的文化和艺术空间

　　这两个场馆都是由工业遗迹改造而来。前者曾经是龙华机场上海飞机制造厂冲压车间，而龙美术馆所在场地曾经是用来运煤的“北票码头”。从产业维度来看，这也是一次升级

　　滨江尚属于大尺度公共空间复兴。而在居住空间密集的老城区，口袋（街心）花园这样的小尺度公共空间，也越来越多了

　　从2016年上海启动建设开始，截至2023年底，全市口袋公园数量已经达到476座其中一部分就是拆出来的

　　例如永嘉路口袋广场，原本是两排存在消防隐患的残旧住宅，拆除后改成公共活动空间

　　同策数据显示，仅在2024年一季度，3000万元以上豪宅的供应已接近1000套，超过了2017年—2022年的年均供应套数

　　而随着新一轮房地产周期中，中小户型比例、豪宅备案价等节点的慢慢放松，上海市中心的豪宅市场正在呈现出“真改善”趋势

　　其中最重磅的，大概是风貌别墅产品的出现。要知道过去在上海的核心市区，除了老洋房，很少有别墅产品出现

　　而今年上海市中心出现的至少33个风貌别墅，预示着市区终极置业机会即将到来

　　即便不考虑终极置换产品，真正的改善产品也在更多地出现。曾经在上海的新房产品中，市区大平层的供应十分稀缺

　　而在今年第三、第四批次供应中，滨江凯旋门、融创外滩壹号院和香港置地·启元都推出了300平方米以上的大户型

　　随着房地联动价的进一步上浮，我们可以期待未来产品力的进一步提升而随着优质居住产品对资源的整合、高端购买力人群的回归，上海市中心的价值或许将再次得到认证

　　在市中心人口净流出这一现象的背后，实际隐藏着整个上海的变化产业、交通的摊平，带来人的流动，带来新的生活区域、生活方式的生长

　　回头想想，从前的上海似乎没有提供太多生活选项；甚至可以说只有一个选择，就是住在市中心而如今的上海正在提供出

　　与此同时，市中心也在以抽丝剥茧的方式重建脉络。随着市中心城市的更新、产业的升级，未来我们或许会见证它的进一步崛起