当前，中国不少城市尤其是超大特大城市已步入存量型发展阶段，城市更新成为城市建设改造的主要模式。党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式”。在上海市城市更新专家委员会副主任、同济大学教授伍江看来，“可持续”意味着更加“有机”，城市更新走出可持续新路，就是要在有机更新上下更大功夫。以下是他在上海市委党校的演讲。
对很多人来说，城市更新已经是一个耳熟能详的名词。城市为什么要更新？因为城市是一个鲜活的生命体，城市更新就是持续不断的常态化的生命活动。在过去相当长一段时间里，城市建设以大拆大建为主，这种手术式的大规模更新改造模式导致诸多“城市病”的产生。从客观规律上说，城市的增量型发展阶段是城市的初步建设阶段，城市的存量型发展阶段是城市的维护和提升阶段。就城市发展的全生命周期而言，增量型发展阶段是短期的、非常态化的，而存量型发展阶段是长期的、常态化的。
党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式”。在我看来，“可持续”意味着更加“有机”，城市更新走出可持续新路，就要在有机更新上下更大功夫。
持续完善和优化城市功能，提高城市服务能力和空间品质，特别是城市的公共服务功能和公共空间品质，不断满足创造最适合于人生活和工作的城市空间，体现城市的人民性，是城市更新的根本目的，也是城市的根本价值所在。
在城市规划和城市服务资源配置上，应突破传统的“公共服务配套”观念，适当提高城市公共服务设施的冗余度。服务是可供选择的而不是被“指定”的，才能带来城市的幸福度。在当下的城市更新中，重点是通过老旧居住区更新改造解决人民群众的急难愁盼问题，填补城市公共服务的低洼区。特别是要正视老龄化时代的提前到来，加大力度推进城市适老性改造。在城市公共资源配置中，应正视城市空间的公平正义问题。加快中低收入阶层住宅供应体制改革，为相关群体提供有尊严且可接受的生活空间。
这里，我想特别强调一点，城市管理中应谨慎对待“城市美化”。城市不是用于展示的“景观布景”，而是真实的“生活场景”。城市面貌不应简单追求“整洁”与“统一”等表面形象，要尊重并珍惜城市的“烟火气”和“市井味”，适度宽容城市“非正式空间”，激发城市的空间活力，避免在更新中犯“洁癖”。
城市是人口及其所形成的各类经济活动高度集聚的地理区域，城市的经济发展及其所积聚的经济能量是城市乃至国家一切活动的物质基础。经济发展是城市发展的核心与关键。城市更新的主要任务之一便是通过持续更新不断满足经济发展的空间需求，不断提高城市的经济能级。稳步的经济增长需要持续的科技创新，需要不断发展新质生产力来推动。城市更新就是要通过挖掘盘活城市既有低效空间资源，通过空间优化和基础设施提升来满足新的经济活动的需要，特别是新质生产力所带来的新的生产空间的需要。
城市本身就是一个巨大的生产机器，随着不断涌现的新的生产方式的出现，传统的经济生产空间也亟须得到更新和升级，以适应新的生产方式的需求。今天特别需要加强对新型城市经济生产活动的空间需求的研究，通过城市更新推动既有生产空间向新型生产空间的转变。当下应特别注重城市各类经济技术园区的“城区化”，通过加强生活服务设施建设和适当兼容居住空间，提高产城融合水平。
城市是人类文明高度发展的产物，是人类文化最重要的物质载体。同时，城市本身也是人类最重要的文化产品。因此，城市更新在满足现实经济发展和城市生活需求之外，还应体现出延续和传承城市历史文化的作用。
不同于一般意义上的文物，城市与建筑的生命在于使用。城市的生命力在于其不断迸发的活力。活力从哪里来？不仅来自今天的创造，也来自历史文化的深厚积淀。城市的历史文化遗产不是城市发展的包袱，而是城市竞争力的源泉。博物馆式的保护不应是城市历史文化传承的主要方式。城市历史文化遗产的保护和历史文化的延续，最重要的在于如何激发历史空间的当代活力，保护的根本出路是在最大程度保存历史文化信息的前提下，根据“最小干预原则”进行细心修复和适度的适应性改造。
在保护延续城市历史风貌的前提下，进行必要的小尺度提升性改造或小规模“针灸式”改造，特别是针对提升基础设施服务水平的“隐蔽性改造”。在历史街区保护工作中，原有功能的延续与新功能转换都应被鼓励，传统材料工艺延续与新技术应用都应被提倡，完整保护历史文化遗存，真正激发历史空间的现代活力。
城市更新不仅要体现当下需求，更要符合可持续发展需求。生态绿色是当下城市发展的重心，绝不能为了一代人的利益而损坏后代人的发展空间。
在城市更新中，一定要小心呵护既有的良好城市生态系统。在加强城市绿地系统规划建设的同时，更要尊重和保护好既有的绿化和植被；城市绿化管理中要更加尊重植物的原生态，减少过度的人工修剪；既要注重出于美化目的的植物配置，更要注重植物的生态综合效应与碳汇效应。加强城市水系的保护与治理，特别是要尊重城市既有水系的流通性，条件允许的情况下适当恢复城市历史水系，同时加强土地的保水性与透水性，提升城市滨水空间的公共效应和生态效应。在城市有限的土地资源条件下，更要加强城市生态空间的系统性和网络性，兼顾城市生态空间的集中与均衡分布，既要在城市周边加强郊野森林和生态绿地建设，也要在城市更新中适当增加城市中心地区的小型街头绿地和口袋公园。
城市更新的另一个重要任务是不断提高城市韧性即抗风险能力。生命安全与生活安全是城市幸福指数首要指标，是城市美好的基本底线。为此，应优化提升规划建设标准，健全城市防灾设施体系，提高城市抗击各类灾害的能力；加强城市应对各类环境变化特别是气候变化的适应性规划和建设；建立健全城市紧急状态应对机制，完善各类紧急状态预案及其相关设施；建立健全城市避难系统，减少各类灾害来临时的伤亡损失等。
在城市更新中，也要谨防出现误区，要防止在城市更新的名义下继续新一轮大拆大建。城市更新，毫无疑问会带来新的巨大的市场机遇，但不应拔苗助长，过早过大地放大其市场回报期待。要坚决避免通过城市更新继续原有的“土地财政”机制。同时，也要防止城市“存量建设用地”的无序释放，一定要在科学规划的前提下精打细算地用好每一寸存量可建设用地。
在基本观念和价值取向明确后，必须有制度和机制的保障，当务之急是推动与城市更新的新要求相适应的新的制度设计和机制创新。在城市有机更新的全过程中，政策制定、规划设计、实施管理及运营治理应该是一个闭环，前后相互咬合。目前，我们的制度设计在很大程度上是为了适应过去那种大规模快速粗放型发展模式，这种模式往往强调某一个阶段的相对独立，比如说规划、设计、建设分而治之。一旦城市的规划、设计得到实施了，工作就告一段落了。但实际上，城市的建设周期远远短于它的维护运行周期。过去我们知道怎么建设，却不太关注后面的维护，更不关注运营效益。很多历史文化遗产之所以变得很破旧，很重要的原因就是没有好好维护。从这个意义上说，精细化管理是实现城市有机更新的基本路径。
首先，适应城市更新要求的市场机制必须尽快建立起来。过去大规模快速发展模式中那种经济自我平衡做法，并不适用小地块更新项目。我们为什么不可以将眼光放“宽”一点和放“长”一点呢？在更大范围和更长周期寻求投资回报平衡，探索跨地块、跨项目、跨地域、跨时间、跨领域的利益统筹机制。应探索自上而下和自下而上相结合的更新机制，鼓励民间资本投入，建立多元化的保护和更新基金及其投资回报环境。改变原有旧城改造主要由政府或开发商作为单一开发主体的模式，鼓励包括市民个人在内的多元化开发主体，鼓励所有权或使用权所有者按照规划要求参与更新改造，探索城市更新区域内房屋产权盘活机制，允许使用权转产权、产权抵押和交易，建立起“政府—市场—市民—社会”四位一体的共同治理机制和“规划者—建设者—运行者—管理者—需求者”五位一体的相互协同机制，真正体现共建、共享、共治的城市更新共同体理念。
其次，加强法规制度、标准规范等建设。在错综复杂的城市更新项目中，原来似乎合理的各种规定可能变得不太适用了，应根据城市更新的新形势及时修订甚至重订。比如，应鼓励用地的混合和复合，给予住宅用地和公共设施用地之间、商业用地和办公用地之间的兼容和相互转换；土地批租制度本身也应进一步改革与优化。应建立适用于城市保护和更新区域特殊要求的规划技术规定和建设标准，如涉及间距、日照、消防、抗震等方面的各种规定都应根据城市更新的特点重新制定。
再次，形成完整管控体系。城市管理不仅要对各种建设行为进行有效管控，也应对非建设行为，亦即对城市的日常维护实行有效管控。事实上，城市空间环境品质的改善和常态化的有机更新，在很大程度上取决于对各城市空间要素的日常管理与维护。因此在规划基础上，进一步针对我国现有管理规则，对于历史街区各物质空间要素提出一套统一、全面、可行、可用于日常管理的控制规则，从而形成从规划建设到日常管理导则的完整管控体系。
随着科技水平的不断提高，技术对于城市更新的加持作用越来越明显。持续的各类技术创新可以为城市更新的新要求提供源源不断的技术支撑。
一是推动规划编制技术的创新。城市更新要不要规划引领？当然要。但是，过去那种以指导和管控城市开发行为和建设行为的规划越来越难以发挥作用了。规划要大大加强与上下游的贯通与衔接。一方面，规划的细化及其实施应准确体现城市总体规划与发展战略的要求，对所有的建设活动进行有效管控。另一方面，必须充分体现后续城市运行维护的管控要求，针对无建设行为或微量建设行为做出正确预判，并提出规划指引。同时还要留下足够的弹性空间，以应对未来城市空间微观层面上功能不断调整与变化的需要。在城市持续的有机更新过程中，规划的角色应越来越多地从结构性宏观空间布局转向“针灸式”的准确点位判断，找到城市各种需要更新的部位和内容，并做出更新时序的安排。而对于将会大量出现的微观层面的微小尺度更新活动，规划则应制定出原则明确又弹性灵活的管控规则，为社区和市民自我更新提供引导。
二是加快工程技术创新。不同于过去几十年大规模建设活动，城市更新更多地表现为在既有的城市上建设城市，必然面临着更为复杂的技术要求。因此，需要加快工程技术创新，特别是针对城市自然生态环境和历史人文环境敏感脆弱地区的适应性工程技术的创新。比如，针对城市更新工程中空间狭小、环境复杂和保护要求高等空间强约束难题，工程施工与运营同时空立体交叉等时间强约束难题，必须通过新的技术创新才能得到解决。目前上海已成功实现了诸如超低净空大承载力灌注桩施工技术、零距离维护结构施工技术、既有建筑平推逆作、移位顺作、原位逆作技术等一系列关键技术创新，为城市更新的技术难题开拓了新的解决方案。在历史建筑保护修复技术方面，上海也积累了很多先进经验，并在大量历史建筑保护修复工程中得到成功应用。然而从整体上说，在成片历史街区的更新改造中，行之有效的保护维护修缮技术仍是短板，一拆了之再仿造复建的“假古董”仍很常见。此外，在城市更新中的绿色低碳适应性技术的研发上，需要探索创新的路也还很长。
三是充分发挥数字网络、人工智能等新技术的作用。建设并完善城市全要素全过程精细化数字化管理系统，让数字技术和深度参与城市体检和城市运营监测。上海正在积极建设“一网统管”的数字孪生管理系统，这为城市更新中的精细化管理打下了重要技术基础。
城市的生命力表现在其生命体内无时不在、从不间断但却又不易察觉的细胞层面的新陈代谢之中，因此城市更新不应该总是一成不变的、死气沉沉的、一切按照事先规划的、效果图式的景象。城市的生命力既表现在战略性的空间布局与建设引领、城市能级的持续提升上，也体现在那些细小尺度、微观层面上的积极应对和活力激发上，有时更体现在那些非预见性的、自发的和时常涌现的自然更新过程之中。所以，城市更新的机制应该具有足够的弹性应对能力。唯有尊重城市发展演变的规律，亦即城市有机更新的规律，城市的生命力才会愈加旺盛。
伍江，同济大学教授，法国建筑科学院院士，美国建筑师学会荣誉会士。同济大学联合国环境与可持续发展学院院长、长三角可持续发展研究院院长、超大城市精细化治理研究院院长，上海市城市更新及其空间优化技术重点实验室主任，上海市城市更新专家委员会副主任，上海市历史风貌区与优秀历史建筑保护委员会副主任，上海市政府决策咨询特聘专家。曾任上海市规划与国土资源管理局副局长、同济大学常务副校长。长期从事城市建筑历史、遗产保护和城市更新问题研究，著有《上海百年建筑史》《历史文化风貌区保护规划编制与管理》《历史街道精细化规划研究》等多部专著。（作者照片由本人提供）