建筑商承建房屋建设项目后，房屋管理机构为其颁发了地下室的房屋所有权证书。但该颁发证书的行为之后被另案法院生效行政判决确认违法。因该地下室的规划核准用途为自行车库，故应认定该地下室为开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内配套修建的公用建筑，属于公共建筑。因此，该地下室应由房屋的全体业主共有，在业主与建筑商就地下室权属产生争议时，业主有权请求确认其共有权。

　　1998年2月16日，经南京市计划委员会、南京市建设委员会批准，金亚公司（江苏金亚房地产开发有限责任公司）受让了坐落于南京王府大街143、145号房屋的房地产项目。次年，金亚公司取得房管局颁发的诉争半地下室（143、145号半地下室）、地下室的房屋所有权证。2004年，金亚公司转让了诉争半地下室，受让人为茅庆荣、孟令扬、童正华，双方办理了产权转移登记。

　　2008年，另案已生效行政判决认定金亚公司以虚假的规划核准图向房管局提出权属登记申请，致使房管局（南京市房产管理局）将不具合法规划许可手续的地下室所有权登记在金亚公司名下。据此，确认房管局颁发给金亚公司房屋所有权证的行为违法。此外，判决将房产局向茅庆荣、孟令扬、童正华颁发的房屋所有权证撤销。现房产局已将关于诉争半地下室的产权登记注销。另查明，诉争半地下室的规划核准用途为自行车库。

　　业主委员会（南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区业主委员会）以诉争半地下室的规划设计用途为配套自行车库，且另案生效判决已确认房管局向金亚公司颁发诉争半地下室产权证的行为违法，诉争半地下室应由全体业主共有为由，提起诉讼，请求判令诉争半地下室的产权归南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区全体业主共有。

　　金亚公司以其对诉争半地下室享有产权为由，提起反诉，请求确认诉争半地下室归其所有。

　　地下室的规划核准用途为自行车库，属于建筑区内的公共配套设施，开发商将自行车库登记在其名下后，能否取得该设施的所有权。

　　一审法院判决：诉争半地下室归南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区全体业主共同所有；驳回被告金亚公司的反诉诉讼请求。

　　被告金亚公司不服一审判决，提起上诉称：1.诉争半地下室的规划用途系自行车库，本公司已将业主的自行车另行安置在147、149号半地下室中，符合相关规定关于配套建设的要求，故本公司对诉争半地下室享有所有权。另案生效行政判决书关于房管局向本公司下发房产证的行为不合法的确认不影响本公司对诉争半地下室的所有权。2.讼争房屋的交付和产权登记均发生在1999年，故不适用《物权法》作为本案判决依据，而应依当时的有效法律确认诉争半地下室的权属。请求撤销原判，改判诉争半地下室归其所有。

　　被上诉人业主委员会辩称：上诉人金亚公司曾书面保证诉争半地下室只作车库及物业管理用房，该承诺应视为诉争半地下室应属于业主购买商品房买卖合同的一部分，依据相关法律、法规规定，应作为业主共有部分，产权归全体业主所有。请求判令驳回上诉，维持原判。

　　建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权由专有权、共有权与管理权三部分组成。其中的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，占有、使用建筑物的共有部分及对共有部分享有收益的权利。对于共有权的客体，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，建筑区划内的公共场所与公用设施属于业主共有。《物权法》还规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。综上，在业主与建筑商因公共场所或公共设施的产权发生争议时，业主有权请求确认共有权。

　　建筑商经受让承建房屋后，取得房屋管理机构颁发的地下室房屋所有权证，并将地下室转让给受让人，且办理了产权转移登记。之后，另案法院生效判决确定上述颁证行为违法，受让人取得的房屋所有权证亦因此被撤销。地下室的规划核准用途为自行车库，属于开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内配套修建的公用建筑，即属于建筑区内的公共配套设施，故依法应属于业主共有，受让人或建筑商对此地下室均不享有产权。

　　《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第六十四条内容没有变更。

　　民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书

　　南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区业主委员会诉江苏金亚房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷案

　　【权威公布】被江苏省高级人民法院《江苏省高级人民法院公报》2012年第6辑(总第24辑)收录

　　【被上诉人】南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区业主委员会（原审原告、反诉被告）

　　上诉人(原审被告,反诉原告)：江苏金亚房地产开发有限责任公司(以下简称金亚房地产公司)。

　　被上诉人(原审原告，反诉被告)：南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区业主委员会(以下简称王府大街住宅小区业委会)。

　　上诉人金亚房地产公司因与被上诉人王府大街住宅小区业委会物权确认纠纷一案，不服南京市白下区人民法院(2011)白民初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月9日立案受理后依法组成合议庭，于2012年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人金亚房地产公司的委托代理人曹骏，被上诉人王府大街住宅小区业委会的委托代理人鲁智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明，坐落南京王府大街143、145号房屋即06幢房屋原属南京建华房地产综合开发总公司开发建设的房地产项目。1998年2月16日，经南京市计划委员会、南京市建设委员会批准，该项目05、06两幢房屋转由金亚房地产公司建设。该项目实际建设地上七层，半地下室一层、地下室一层。1999年6月9日，南京市房产管理局向金亚房地产公司颁发143、145号半地下室、地下室的宁房权证建初字第001763号房屋所有权证。2004年，金亚房地产公司将诉争半地下室转让给案外人茅庆荣、孟令扬、童正华，并办理产权转移登记。2008年3月18日，原审法院作出(2007)白行初字第45号行政判决(已生效)，认定由于金亚房地产公司在申请143、145号地下室和半地下室权属登记时，向南京市房产管理局提交了虚假的规划核准图，致南京市房产管理局在颁发房屋所有权证时，将没有合法规划许可手续的地下室所有权登记在金亚房地产公司名下，故南京市房产管理局颁发给金亚房地产公司的宁房权证建初字第001763号房屋所有权证缺失合法的事实依据，并判决确认南京市房产管理局于1999年6月9日向金亚房地产公司颁发宁房权证建初字第001763号房屋所有权证的行为违法。由于宁房权证建初字第001763号房屋所有权证的颁证行为违法，金亚房地产公司此后将产权登记转移至案外人茅庆荣、孟令扬、童正华的行为亦缺乏事实依据，故原审法院又作出(2007)白行初字第47号行政判决书(已生效)，判决撤销南京市房产局于2004年8月30日向茅庆荣、孟令扬、童正华颁发的房屋所有权证。截至王府大街住宅小区业委会起诉之日，南京市房产局已注销关于诉争半地下室的产权登记。

　　2011年8月，王府大街住宅小区业委会诉至原审法院，主张王府大街143号、145号即06幢房屋的半地下室(以下简称诉争半地下室)的规划设计用途为配套自行车库，法院生效判决确认南京市房产局将诉争半地下室产权颁发给金亚房地产公司的行为违法。现金亚房地产公司未能提供相反证据推翻生效判决确认的事实，故请求判令：诉争半地下室的产权归南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区全体业主共有。金亚房地产公司提起反诉，要求确认诉争半地下室归其所有。

　　另查明，诉争半地下室的规划核准用途为自行车库，王府大街住宅小区业委会和金亚房地产公司对此均无异议。

　　原审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案当事人对规划核准用途为自行车库的诉争半地下室的产权归属发生争议，王府大街住宅小区业委会认为规划核准用途为自行车库的诉争半地下室，属小区共用附属房屋，产权归小区业主共有。而金亚房地产公司认为，规划核准用途与产权归属无关。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案双方争议的诉争半地下室的规划用途为自行车库，系小区公用设施，依法应认定为小区全体业主共同所有。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、位于本市王府大街143、145号半地下室归南京市王府大街143号、145号、147号、149号住宅小区全体业主共同所有。二、驳回被告(反诉原告)江苏金亚房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。

　　一审本诉案件受理费38800元，反诉案件受理费19400元，共计58200元，由被告(反诉原告)江苏金亚房地产开发有限责任公司负担。

　　金亚房地产公司不服上述判决上诉称：1、王府大街143号、145号即6幢讼争半地下室总面积为283.6平方米，土地用途为商业，使用权类型为出让用地。而147号、149号半地下室面积为129.3平方米，土地性质和使用权类型与6幢相同。两幢房屋的半地下室规划用途均为自行车库，但上诉人已经将两幢房屋的业主自行车安置在147、149号半地下室中，该配套建设符合南京市规划局、南京市公安局宁规字(1998)126号、《南京市建筑物配建停车设施标准与准则》以及建设部建房(1995)第517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的规定，上诉人对讼争房产拥有合法产权应当得以确认。生效行政判决书确认南京房产局颁发给上诉人的宁房权证建初第001763号房产证的行为不合法，但并未因此确认讼争半地下室产权归被上诉人所有，故不影响上诉人要求确认房产归其所有。2、一审法院适用《物权法》第73条作为本案判决依据，属适用法律错误，因为该法自2007年10月1日后施行，不适用此前发生的行为。讼争房屋的交付和产权登记发生在1999年，判断涉案产权归属应当依照当时有效法律。综上，原审判决没有全面正确认定本案事实，错误适用物权法。请求二审撤销原判，改判讼争房产归上诉人金亚房地产公司所有。

　　被上诉人王府大街住宅小区业委会辩称，讼争半地下室产权属待定状态，人民法院基于半地下室系自行车库的规划用途，依据物权法规定确认权属为全体业主所有正确。上诉人于1998年11月25日书面保证涉案房屋只作车库及物业管理用房，该承诺虽未载入合同，但也应视为业主购买商品房买卖合同的一部分。半地下室既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。根据物权法、南京市府管局、南京建委、南京规划局、南京土地局、南京物价局于2004年颁布的商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)以及物权法的司法解释，其产权应归全体业主所有。请求二审驳回上诉，维持原判。

　　本院二审期间，双方当事人均未提供有效新证据，故本院对原审法院查明的事实予以确认。